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北京著名房产律师解读二手房交易风险

(时间:2017/3/17 19:46:39 点击:50)
  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起违约金案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)
    一、基本案情
1、原告诉称
原、被告三方签订《居间合同》后,原告与被告郑景分别签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定被告郑景将其位于北京市海淀区的某房屋出售给原告。双方签订合同前,原告审查了交易房屋的所有权人为郑景,并且二被告均称夏天为被告郑景的合法妻子,并且夏天本人以郑景配偶身份出具了《同意出售证明》。原告基于此分别与二被告签署了上述三份合同。原告按约支付了房屋价款、中介费、保障服务费。但之后,其发现被告郑景的妻子并非夏天,而是高星。
诉讼请求:1、判令撤销该房屋买卖合同;2、判令被告郑景返还原告购房款,并支付相应利息。(自合同签订之日起至判决之日);3、判令二被告共同赔偿原告房屋价值损失17890004、判令二被告共同赔偿中介费,并支付相应利息(自合同签订之日起至判决之日);5、判令二被告共同赔偿服务保障费及利息(自合同签订之日起至判决之日)6、诉讼费由二被告共同承担。
    2、被告辩称
1、被告郑景同意撤销房屋买卖合同、返还原告首付款,并同意按照银行同期存款利率支付利息。不同意赔偿增值损失170余万元,评估报告的时间节点对自己不公平,房屋交易发生在2010年底,原告于2011年底起诉,网签合同于201110月撤销,评估时间节点应以原告起诉维权日为准。中介费和服务保障费是由被告房产公司收取的,故应由该公司承担。
2、被告房产公司辩称:(1)原告基于房屋买卖合同提起诉讼,而我公司与原告之间系居间合同关系,不是房屋买卖合同的主体,故原告不应在本案中要求我公司承担任何责任。(2)关于原告要求退还居间费、保障服务费及利息的诉讼请求,与本案也不属同一法律关系。
    二、审理查明
许云龙称其于高星与郑景进行确权诉讼时知晓郑景的配偶并非夏天,现上述房屋仍由许云龙占有使用。经许云龙申请,法院委托北京某房地产评估公司对该房屋的市场价值进行评估,确定2013718日该房屋的市场价值为3450000元。经质证,郑景对该评估基准日有异议,并申请对上述房屋在签约日及网签合同撤销日的市场价值进行评估。经法院委托,该评估公司确定签约日的房屋市价为2370000元,在网签合同撤销日的市价为2555700元。
另有:郑景与高星原系夫妻关系。该房屋原登记在郑景名下。2012年高星诉至法院,要求确认上述房屋为夫妻共同财产,并将该房屋所有权人变更为高星、郑景。法院作出民事调解书,确认上述房屋为高星与郑景的共有财产,双方各占50%的份额。高星与郑景均认可现双方已经由法院判决离婚,但对上述房屋未做处理。
    三、法院判决
    1、撤销原告许云龙与被告郑景签订的《房屋买卖合同》及补充协议。
    2、被告郑景返还原告购房款,并向原告许云龙支付利息(以购房款为基数,按照人民银行同期贷款利率,自支付购房款之日起计算至判决之日止)
    3、被告郑景赔偿原告许云龙房屋差价损失人民币826700元。
    4、原告许云龙于被告郑景履行完毕上述义务后,将该房屋返还给被告郑景、第三人高星。
    四、律师点评
1、根据《合同法》法第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法通则意见(试行)》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。
本案中,被告郑景在与原告签订合同时,故意隐瞒其配偶的真实情况,而由案外人夏天假冒其配偶签署《同意出售证明》,该行为最终直接导致该房屋买卖合同无法履行,故被告郑景的行为构成欺诈,原告据此要求撤销房屋买卖合同,于法有据,应予支持。
2、根据《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故原告要求被告郑景返还购房款并支付合理利息,理由正当。    
3、因合同被撤销,且涉案房屋被确认为郑景与高星共有,故原告应将涉案房屋返还给郑景、高星。原告作为信赖合同有效成立的一方当事人,依约履行了合同约定的义务,但因被告郑景的过错导致合同无法履行,造成原告信赖利益受损,故原告要求被告郑景赔偿房屋差价损失,理由正当。损失的具体数额应根据房产估价报告,并结合案件的具体情况酌情予以确定。
4、因原告在网签合同被撤销前即已知晓被告郑景的配偶并非夏天,且高星与郑景进行房屋确权诉讼的事实,故原告在房屋买卖合同存在无法履行可能性的情况下,其自身亦负有采取合理措施以防止损失扩大的义务,故其主张损失为持续存在,应以起诉后房屋评估市场价值为准,要求被告赔偿差价损失的诉讼请求,无法得到支持。被告郑景辩称原告亦有过错,证据不足。
    5、本案原告系依据其与被告郑景签订的房屋买卖合同提起本案之诉,虽然被告房产公司存在过错,但原告与被告房产公司之间系居间合同关系,与本案不属同一法律关系,故原告要求被告房产公司与被告郑景共同承担赔偿责任,法律依据不足。至于原告与被告房产公司之间的纠纷,双方可另行解决。
  
  在此提醒各位,随着房屋不断升值,当房屋买卖合同解除时,可根据相应情况请求对方赔偿房屋增值损失,并适时提出诉讼请求。建议遇到此类案件时,详细咨询相关专业律师,最大限度维护您的合法权益。


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